[摘要] 在史上最严厉的宏观调控下，三、四线城市的商业地产既不限购也不限贷，成为2011年开发商的避风港。三、四线城市的商业地产到底如何，前景怎样，有何风险，本报记者进行了调查。
在史上最严厉的宏观调控下，三、四线城市的商业地产既不限购也不限贷，成为2011年开发商的避风港。三、四线城市的商业地产到底如何，前景怎样，有何风险，本报记者进行了调查。
典型案例
临安，浙江的一个县级市，今年10月18日，大型商业地标项目万华广场试营业，项目总建筑面积达40000平方米。里面有县级城市家必胜客门店，有面积达13000平方米的沃尔玛，还有味千拉面、雅戈尔(600177,股吧)等近百个知名品牌。
这并非个例，11月11日，廊坊万达广场开业。项目总建筑面积约65万平方米，总投资约50亿元，一举成为廊坊档的城市综合体。
随着经济的持续发展，三、四线城市的优势和商业价值正在全面凸显。特别是浙江、江苏、广东、福建等经济发达地区的一些地级市,唐山、大庆这样的资源型城市,或者像廊坊这样受京津辐射的新兴城市，一边是强劲的市民购买力和巨大的消费潜力，另一边却是设施落后，布局零散、业态单一的传统商业，两者间的巨大反差，让发展商和零售商看到了巨大的商机。
商机无限
零售商：4000亿百货容量待开发
在刚刚闭幕的第13届中国连锁业会议上，中国连锁协会会长郭戈平表示，北上广深等一线城市的市区零售市场竞争异常激烈，市场已经基本处于饱和状态，零售商的竞争已经开始向三、四线城市扩散。
在中国连锁企业2010年排名前十位的零售企业都迈出了进军三、四线城市的步伐，而上市零售公司如步步高、南京中商(600280,股吧)、鄂武商、合肥百货(000417,股吧)、成商集团(600828,股吧)、广百股份(002187,股吧)等国内大型零售企业也开始在三、四线城市落子。南京金鹰百货日前也发布公告称下半年计划在三、四线城市开设5间分店。
华泰联合证券研究所近期的研究报告指出，目前三、四线市场如同5年前的二线城市、2~3年前的中西部城市一样：需求快速增长、供给相对缺乏，率先下沉圈地的公司培育期短、回报丰厚。
华泰研究报告还推算，整个三线以下（含三线）市场限额以上百货容量达4000 亿元。
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地产商：消费潜力非常大
需要下沉载体的零售商和正在向三、四线拓展的房地产商可谓一拍即合。特别是在史称最严厉的宏观调控环境下，没有限购限贷政策的三、四线商业地产可谓如火如荼。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强日前表示，单独讲城市化率，是在减速过程，但是细分来看，二线城市，尤其是三、四线城市，正处于城市化高速发展的加速期，需求量巨大。
不少房地产企业已经行动起来，抢占先机。今年，中海地产宣布将在南京、沈阳、济南、天津、珠海五座城市投建环宇城购物中心；首创置业表示今后将重点在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三、四线城市布局商业地产业务。而走得最快的是商业地产大腕万达，2011年在廊坊、唐山、石家庄、襄阳、宁德、泰州等三、四线城市开业，2012年的重头戏也在三、四线城市。
中原工商铺市场与研究总监刘广浩表示，一、二线城市的土地资源有限，而三、四线城市的消费潜力非常大，其商业地产还有很大的发展空间。
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风险 承受力有限 商业地产或过剩化
“我对三、四线城市的商业地产还是持审慎态度的。”知名地产专家韩世同表示，三、四线城市的消费水平和一、二线城市是不能相比的，“一、二线城市的商业综合体可以有三四十万平方米的体量，三、四线城市可能十万平方米就可以。”
中国购物中心产业资讯中心的报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。
在消费习惯上，三、四线城市同样有一个培育的过程。业内人士表示，三、四线城市的市场是存在的，但是这些城市对品牌的认知、购买力等都与一、二线城市不能同日而语，因此调整产品和结构显得尤其重要。
广百股份CEO黄永志表示，在低线城市的发展，广百将主要以购物中心、综合体的形态去发展。
住房市场
央行定调“政策微调”
信贷确有松动，房贷仍要苦等
本报讯 （记者刘新宇）央行16日发布的第三季度货币政策执行报告首次提出适时适度进行预调微调，调控重心发生微妙变化。记者调查了解到，各大银行的信贷额度近一个月来已有所放松，不过多数新增额度都给了中小企业，个人房贷排队时间虽有所缩短，但“感觉不会特别明显”。
放款周期有所缩短
信贷明显反弹是政策微调的表现。10月份当月人民币贷款增加5868亿元，较9月份的4700亿元多增24.85%。有国有大行内部人士向记者透露，10月中下旬银行的信贷额度已有所放松，新额度大部分给了中小企业。
值得注意的是，与普通老百姓关系最为密切的房贷，并未出现实质性的变化。“额度确有松动，现在办理房贷的话，手续完备之后一个月多一点的时间即可以办下来”，昨日，一位国有大行的相关负责人对本报记者透露，如果客户愿意承受较高利率的话，速度还会更快一些。
一家股份制银行的高管向记者透露，个别大型银行此前对首套房贷利率提至基准上浮10%，随着额度变得相对充裕，目前可以做到上浮5%。
不过，在建设银行(601939,股吧)大德路的一家网点，工作人员就告诉记者，在该行办理房贷，即使是办理“快贷”也还要将近两个月的时间。记者了解到，办理“快贷”需要向中介公司交纳贷款金额3%~4%的手续费。
在中行东风中路的一家网点上，工作人员甚至向记者表示，该行的房贷业务从年初暂停至今仍没有恢复。
满堂红广州营销总监黄倩如也认为，额度放松普遍“针对中小企业”，房贷暂时不会出现实质性的变化，即使现在房贷放款时间有所缩短，“那也是因为交易量少了，没有那么多人在排队”。时至年末，银行整体额度仍然会持续偏紧，个人房贷更难被兼顾。
中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇表示，与中小企业受到国家政策鼓励不同，房地产一直是调控的重点，短期内仍不会有利好的政策出台。
还有银行业人士表示，以前“年头松，年尾紧”的规律可能并不适用于今明两年，“现在是年头年末都紧张，感觉都不轻松”。
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