[摘要] 火焰过后是海水。中国房地产在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后,2014年便陷入了量价齐跌的低迷状态,一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,土地购置量和购置价格也相应回落。
火焰过后是海水。中国房地产在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后,2014年便陷入了量价齐跌的低迷状态,一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,土地购置量和购置价格也相应回落。
影响中国房地产长周期的主要因素,即人口因素和城镇化因素都将在2010-2015年出现拐点。房地产进入调整周期已然明确。
房地产陷入全面调整周期
截至2014年6月末,累计销售面积48365万平方米,同比下降6.0%;百城住宅平均价已连续四个季度环比下降,71个城市环比出现下跌,其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州,且跌幅逐渐扩大,与此同时,开发商拿地态度也趋于谨慎,上半年累计土地购置面积14807万平米,同比下跌5.8%;土地平均购置价格涨幅出现较大程度回落,同比增6.5%(2013年同期值23%)。
2010-2013年,房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重始终稳定在20%左右的比重。2013年,土地出让金收入贡献了地方可支配收入的33%,因此,房地产既是地方经济增长的“支柱”,同时也是地方政府的重要财政来源,要化解宏观经济下行风险实现“稳增长”目标,必然需要先稳住楼市。要平衡地方财政收支,也必须依靠“土地财政”。
2013年,由于政府性基金支出中的占比的两项“征地和拆迁补偿支出”和“土地开发支出”大幅上升(分别同比上升51%,63%,两者合计2.93万亿元),地方政府在土地“招拍挂”天量天价的背景下土地率缩水至12.7%的新低水平;在这种情形下,土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩,对于地方可支配财政收入产生的负面影响不言而喻。
另外,根据审计署《地方政府性债务审计结果》披露的数据, 2010年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,占全部债务的23.8%;而到2012年底,承诺以土地出让收入偿还的债务余额为34865.24 亿元,占比为37.23%:随着地方举债规模不断扩张,地方政府对于土地出让的预期收入依赖程度不断提高,土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能力和信用问题。
鉴于上述原因,在国务院2014政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后,多数省市出台的房地产新政救市基调高度一致,政策松动和刺激力度逐步升级。
通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较,我们发现:与限购型城市相比,房地产政策管控较为宽松的非限购城市商品房销售在进入2014年后也出现同步下滑,两者商品房销量在二季度末趋于表现接近,这表明无论政策调控存在与否,市场对房地产看涨的预期已经发生变化,目前市场对于房地产进入调整周期的看法已经趋于一致。
刚需不再
人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的一个长期因素,婴儿潮及此后的结婚生子所带来的庞大置业需求构成了房地产坚实的基本面。
上世纪70年代初和80年代中后期,中国出现两次人口出生高峰。1990年后人口增速已经下降到1.5%以下,目前人口增速为0.5%左右,预计未来人口增速仍会下降。七八十年代的两次人口高峰带来了1985年-2010年劳动力的增长,同时也带来了房地产“刚需”的增加。从商品房住宅的销售统计来看,1986年-2013年,商品房销售面积销量一路上涨,年均增速达到29.6%,总量达到92.4亿平方米。住宅平均价格也由1991年的756元/平方米上涨到了2013年的5850元/平方米。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始下降,到2013年这个比例下降到72.8%,人口老龄化趋势显现, 65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。
结婚置业是商品房需求的主要构成之一。从国家统计局公布的户主按年龄分布情况,中国20-35岁年龄段是户主占比快速增加的阶段,结婚比例从20岁后逐渐上升,买房比例也同时上升;到45岁后户主占比稳定略高于50%,家庭置业需求基本得到满足。
从人口结构来看,中国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。80年代后实行的计划生育政策使中国人口结构发生了重大变化——按联合国预测,预计到2015年后中国20-39岁的人数会出现负增长,负增长周期长达15年以上;结合民政局公布的历年新结婚对数的数据,我们预计新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%,可见未来5年结婚置业刚需下滑。
城镇化对房地产市场需求的影响减弱
高速城镇化下城市人口的扩张支持了地产刚需预期,从而产生一定的价格上涨动力,但是泡沫却出现在城镇化减缓但预期仍未调整过来时,投机是支撑房价泡沫的主要动因。
2013年,中国城镇化率已经达到53.7%,相当于日本上世纪50年代水平;2005-2013年,年均城镇化率速度1.3%,城镇人口年均增速达到3.3%,与日本60年代接近。虽然与日本、美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比,中国的城镇化潜力还很大,但是就目前人口结构和经济形势来看,未来的城镇化速度以及城镇人口增速都会明显下降。
首先,中国城镇化潜力达不到欧美的水平(80%)。比较2000年、2005年、2010年的各年龄段人口的城镇化率发现,2010年,18-35岁城镇化率但较为平坦;40岁以后线逐渐下滑,说明40岁以后农民工年老后没有在城市定居而是回到农村;且2005年和2010年的线比较接近,说明其实2005年以后的城镇化率是依靠40岁以下的人进城来获得快速提高的,40岁以上人进城的增量较少(务工数少,投靠子女的更少)。2010年,40岁以上农村人口占比达45%,20岁以下人口占比26%,所以潜在进城人数总规模并不是很大,农村更多的是40岁以上不再出来务工的农民。据李稻葵和徐翔估算,实际上的农村剩余劳动力仅剩4655万,占总人口的比例不到4%,即使假设农村劳动生产率提高,调整后的农村剩余劳动力为6000多万,占总人口比重约为5%。若不考虑老龄人口死亡后分母变化,中国的城镇化率值可能达到65%左右。
其次,以目前中国农村的人口结构和生育率,未来的年轻一代补给速度会放慢,若40岁以上农民工到年老时没有安居在城市而回到农村的话,则城市化速度会快速趋缓。根据国务院发展研究中心的研究报告,“十二五”期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右,4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业;“十三五”期间(2016年到2020年),农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺。因此从供给方面看,2015年后城镇化率速度将放慢。
再次,从就业市场来看,随着经济增长速度放缓,城镇吸纳就业和接受人口转移空间逐渐收窄。因此预期农村劳动力进城的速度也将放慢。
2008-2012年是城镇化加速的阶段,城镇化率从45.9%上升到52.6%,年平均上升1.7%。但城市人口流动已经出现了差异。由于没有三线城市城镇化数据,我们采用各城市的全市人口来测算。分别比较一线、二线和三线城市在2008-2010年和2010-2012年两个时间段内常住人口增加的值,一线和二线都在大幅减少,三线略有增加,说明2010-2012年的两年内相对2010年前两年一线二线人口流入在减缓(这可能跟一线二线的户籍控制有关)。但如果看2012年相对2011年的常住人口增加值,三类城市增加值都减少,说明2012年后三类城市流入人口的增加速度都在趋缓。
如果考虑单个城市2012年人口增速和2011年人口增速相比:一线城市中北京、上海的常住人口增速已经减缓,31个二线城市中也有18个城市增速减缓,64个三线城市中33个城市增长减缓。其中二线城市中的长春和南宁甚至出现了常住人口的负增长,三线城市中吉林市、徐州、开封、新乡、桂林也出现负增长。这些负增长的城市主要集中在东北、河南和广西,大多为外出务工大省或产业竞争力不足的地区,无法提供良好的就业机会,因而城市人口(包括户籍人口)出现净流出的倾向。
更值得注意的是,城镇低收入群体的置业需求难以转化为有效的住房购买力。
根据统计局公布的数据,目前中国人均居住面积基本和住宅销售单套平均面积104平方米与城镇家庭户均人口3.1相乘数接近。
根据上海社科院房地产研究中心整理,2000年实有住宅面积合计为44.10亿平米,其中直管公房2.73亿平米,单位房20.2亿平米,私有住宅21.2亿平米。累加每年城镇住宅竣工面后除去折旧,至2013年底估算住宅总面积为126.3亿平米,远低于用统计局数据推算的总住宅面积。由此得到的人均住宅建筑面积只有17.3平米。若考虑小产权房,1995年至今,小产权房竣工面积共计7.6亿平米(未考虑折旧等),总住宅面积133.9亿平米,人均18.8平米。
根据招商银行《2013中国私人财富报告》,2012年底中国个人持有的可投资资产总体规模达到80万亿元,其中投资性不动产预计为19万亿元。
假设投资性房产绝大部分集中于一线以及省会城市,按统计局公布的40个重点城市2013年平均房价8616元/平米,19万亿元可投资性房地产规模约相当于22.3亿平方米,按前述测算的住宅总面积133.9亿平米,推算得到目前自住房总面积约在112亿平方米。
通过统计局近三年来商品房住宅销售面积和销售套数数据得出中国住宅单套平均面积为104平米,结合2010年人口普查数据,可知目前城镇常住家庭无房的户数为1.1亿户。
我们测算的城镇居民自有房率大幅低于统计局的数据,主要是考虑到了统计局数据中没有考虑的居住在工棚、营业场所的流动人口群体,这部分人口的主要构成为外出农民工。
2012年,农民工总量达到2.6亿万人,其中外出农民工1.63亿。中国外出农民工仍是以雇主或单位提供住宿为主。根据统计局住户调查办公室2012年农民工监测调查报告统计,虽然近几年外出农民工与他人合租住房比重在上升,合租或独自租房比重达到33.2%,但总体仍以单位提供住宿为主,2012年单位宿舍和工地工棚住宿的人群占比总数达到42.7%,其中单位宿舍占比32.3%,工地工棚居住占比10.4%。此外,务工地自购房比重只有0.6%,且较前几年呈现下降趋势。
这主要是因为农民工收入较低,而近几年城市房价升至高位,农民工对住宅的购买力较低,这也和农民工在务工地购房的比例在这几年下降的情况比较符合。
房地产市场下行趋势已经明确
从海外经验来看,当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后,将沿着市场需求、市场预期、市场趋势的路径对房地产周期产生深刻的影响。
根据Wind《土地大全》提供的国内40大城市2008.1-2014.7月期间住宅用地的出让统计,我们按目前大型房地产开发商从拿地到首期平均约8个月开盘速度,按8、14、20月的整幅地块推盘周期滚动计算,测算结果表明,从现在直至2016年初,国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。
长达十余年的景气周期促进了中国房地产业的蓬勃发展。为应对旺盛市场需求、开发成本和政策调控的快速变动,大型房地产开发商前瞻性的土地储备充足,产品开发设计能力与生产效率不断提升,商业模式也从最初的“囤地增值”过渡到“高周转盈利”,市场供给弹性大大增强:按CRIC的统计,龙头房地产企业如碧桂园、龙湖地产和绿地集团等2013年从拿地到开盘的平均速度为8个月,相比2010年缩短了约一倍——在房地产需求趋弱的背景下,房地产供过于求的压力将长期存在,高供应弹性意味着市场需求将得到及时、足额满足,维持“弱平衡”市场格局将成为未来房地产市场的新常态。
2010年后城镇化进程已经放缓,城市间的不均衡尤为突出。二三线城市人口城镇化步伐大幅放缓甚至出现倒退,以至于对房地产的刚性需求也相应减少。
在城镇化预期下,开发商在2010-2012年期间新建房屋量大,部分地区供应量过大而需求不足,库存量大幅增加。首先,考察每个城市当前的可售面积与2012-2013年两年平均销售面积的比,现有新屋库存去化压力较大的城市包括北海、温州、宁波、杭州和呼和浩特等城市;其次,当前住宅施工面积与2012-2013年两年平均销售面积的比可以看出,在建住宅总量较大的城市包括杭州、无锡、西安、三亚、北京、宁波、北海、昆明、太原、温州、兰州和呼和浩特,未来去库存周期都在一年半以上。其中宁波、温州、呼和浩特等地本身建成住宅存总量较大,部分已开工项目的资金链存在较大考验,开发商采用“以价换量”的概率较高 这些区域市场在中短期均存在持续的降价压力。
在地产投资需求趋弱,买房者以自住性需求为主后,收入对房价的影响会逐渐体现出来,美国从二战后至2000年中产阶级收入变化与房价一直体现为明显正相关性。
在基本为自住性需求时,人口密度决定房价,当房价上涨预期下的投资成为重要需求时,资本决定了房价的走势。东京、纽约等地房价明显高于日本和美国其他地区,这是因为这些地区无论人口密度还是资本充裕度都高于其他地区,中国的房价情形也基本符合这个规律。
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