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承诺的配套成泡影 业主损失谁来担责?

新华网  2015-03-14 11:40

[摘要] 每年的3月15日是“国际消费者权益日”。作为房地产领域的消费者们,在购房过程中亦不乏与开发商之间的“消费者权益保卫战”。在今年“3.15国际消费者权益日”来临之际,新华房产“3.15故事会”为您讲述追逐安居梦的消费者故事。

每年的3月15日是“国际消费者权益日”。作为房地产领域的消费者们,在购房过程中亦不乏与开发商之间的“消费者权益保卫战”。在今年“3.15国际消费者权益日”来临之际,新华房产“3.15故事会”为您讲述追逐安居梦的消费者故事。

“这么大的一个商业配套说没就没”,直到现在,业主刘先生(化名)仍对此感到不解。出于对该房企品牌及背景的认可,刘先生于2013年再次购入其在荔湾开发的某楼盘一套房产。“十年前,我就是这家开发商的业主,住得很舒服,也没有遇到销售欺诈这种荒唐事”。然而,当十年后的刘先生,再次购入这家开发商的房产时,却令他苦恼万分。

虚假宣传:商业项目子虚乌有?

小区业主刘先生指,自己于2013年购入该小区一套物业,彼时,项目销售人员宣称,项目附近将建起大型商业项目。如今,一年多时间过去了,王先生和其他业主却通过各种途径得知,商业项目所在地块并未出让,开发商所勾勒的生活蓝图或许只是一个“谎言”。有业主则猜测,开发商所称的商业配套,或许实为物流园。规划局网站2008公布的一份文件规划验证了这种猜想。其控规图纸显示,开发商所标注的商业配套所在地块与物流园区重叠。

得知这一情况后,该小区业主曾多次与开发商交涉,要求给个明确的说法,然而,交涉换来的结果至今仍是开发商的沉默。

律师:发布虚假广告要承担民事责任

针对上述违规现象,广信君达律师事务所律师刘洋认为,如果开发商确实存在不实宣传的行为,是违反了《广告法》第三十八条:发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任。由此,业主可通过法院起诉来解决问题。

“广告单张、销售口头承诺具有随意性,因此一般不能用作证据,但对方认证的官方微博上的资料可作为法律证据。”

知识大讲堂:四类广告或涉虚假宣传

一、气氛渲染型

为激起购房人的购买欲望,开发商充分利用人类虚荣心和想象力,将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如高尚社区、人文气息,温馨家园、依山傍水,黄金地带、商机无限,无限潜力、居家置业,春天般享受、与贵族身份匹配,欧式设计理念、古典高雅等等。

律师支招:

这些广告因内容不具体明确,不符合要约条件,属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的邀请,对开发商不具有法律约束力。

二、环境描述型

为体现商品房的适宜性,销售广告极力描述楼盘周围的自然、生活和工作环境,使购房者信赖适合居住与工作。所述环境可分为两种情况:

1.描述现有环境。如采用平面效果图、彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围有学校、医院、超市、菜场、娱乐、会所等设施;或使人感到楼盘身处繁华区域、商业中心、交通枢纽。广告语言模糊,如“周围、附近”是多远距离,是直线还是实际距离?尽管有虚假成分,但现有环境易于辨认,故此类广告属于正常商业吹嘘,对开发商亦无法律约束力。

2、描述未来环境。新建商品房规划开发区外的环境和公共设施尚未确定,但却开发商大肆宣传。如将建立小学、幼儿园、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等,实际上政府规划意向尚未确定;明明是商住混杂大楼,却说成是与国际接轨的SOHO产品。

律师支招:

虽然《解释》第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”,但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外,如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确,对购房人购买决定和购房价格有重大影响的,亦应当视为合同内容,否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。

三、具体模糊型

销售广告对规划区内的楼房价格、面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺,但具体数字、规格、标准不甚详细,比如标明商品房起价均价;承诺纯德国进口厨具、高级外涂料、名贵大理石内墙、24保安等。但同一楼盘因朝向、位置、楼层不同,价格相差很大,甚至每平方米相差上千元;楼房必须装电梯、刷涂料、配保安可以确定,但何为高级、名贵则不尽详细。

律师支招:

根据《合同法》15条和《解释》第3条,如果广告的说明与允诺具体明确,对合同订立和房屋价格有重大影响的,可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口,购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。

四、赠送优惠型

赠送物品、优惠房价亦是开发商常用促销手段,包括以下方式:1、价格优惠,如前20名购房者8折优惠、某月某日前购房9折、装修,此类承诺通过直接或间接价格优惠吸引更多购房者;2、物品赠送,如空调、彩电、车库等,此促销方式的房价不变,但所赠物品的品牌、型号、质量等不甚明确;3、机遇赠送,如解决全家户口、子女入学、工作就业等,该赠送在国家政策宽松时容易解决,政策加紧时开发商无能为力;4、虚伪赠送,如购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、小储藏室等。

律师支招:

根据《商品房销售管理办法》12条,商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。露台、小储藏室和阁楼只能连同房屋销售于同一购房人,且根据《房产测量规范》该部分不应计入建筑面积,故本属买房人所得部分无需赠送。前三种情形属于开发商给予相对方利益,从而吸引其缔结合同的附条件单方允诺行为,对开发商具有法律约束力,不履行义务或履行义务不符合约定的,应当承担违约责任。

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