[摘要] “3·30新政”其实是救“土地财政”，这一论断在上海得到印证。4月1日，金地集团（600383.SH）联合中电建、中国平安以20.12亿元竞得松江区新桥镇陈春路一号A-1纯住宅用地，楼面地价17226元/平方米，溢价率72.26%。
“3·30新政”其实是救“土地财政”，这一论断在上海得到印证。4月1日，金地集团（600383.SH）联合中电建、中国平安以20.12亿元竞得松江区新桥镇陈春路一号A-1纯住宅用地，楼面地价17226元/平方米，溢价率72.26%。
4月土地市场槌即敲出72%的高溢价，离不开“3·30新政”的刺激。中国房地产报记者从该地块土拍会现场了解到，恒基、金地联合体、首创、远洋、新城、保利等十几家参拍开发商个个来历不凡，整场拍卖举牌100多次，持续时间超过1个。这种热闹场面在今年上海土地市场还是前所未见的。
“周边房价2.1万元/平方米，这块地17226元/平方米，面粉价已经接近面包价。”一位现场参拍房企负责人向中国房地产报记者指出，虽然新政刺激下成交有转好的可能，但是上海土地价格上涨幅度不低，盈利空间已被进一步压缩。
金地集团华东区域地产公司董事长兼总经理陈必安向中国房地产报记者回应：“每个企业有每个企业的判断，这幅地块的价格是合理的，是公司的正常拿地。”在陈必安眼中，市场已经有所改变。
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦也表示，新政发布令市场兴奋，从这幅地块拍卖结果来看，开发商也受到这方面影响，不管是溢价率还是楼板价比去年都有上涨。如果新政执行后楼市明显回暖，开发商值得赌一下。
楼面地价创新高
该地块72.26%的溢价率，也仅次于今年2月成交的闵行江川社区地块，居今年上海的第二位。此外，陈春路一号A-1地块土地单价也创下松江新桥板块的新高。
“企业在拿地的时候有一定的冲动性在里面。”德佑链家分析师赵葆根表示，金地联合体在新桥拿地的楼板价已经与周边公寓项目的单价较为接近，未来建成项目的单价很可能达到3万元的水平，与周边的别墅项目单价相仿。但是受1.6的容积率限制，该地块只能打造成高端的公寓，未来去化或面临挑战。
上述房企负责人表示，该地块终的单价有点超出预期，可能是新政出台，提升了房企对未来价格上涨的信心。另一方面，上海近年来优质住宅地块供应稀缺，且价格相对坚挺，因此也吸引了不少开发企业来上海拿地，导致溢价率始终持续在高位。
仍在观望
一季度上海土地市场相对冷清，并未出现开春回暖的现象。上海中原地产统计数据显示，今年3月，上海土地市场成交经营性用地13幅，成交面积39.4公顷，成交金额172.1亿元。其中住宅用地成交5幅，环比下降44.4%，商业用地成交7幅，环比上涨133.3%。
开发商拿地积极性的普遍回落，土地市场的疲软已经对政府收入造成了重要影响。3月30日，新政出台之后，市场欢呼声一片。不少业内人士毫不隐讳地说：“这对于一级土地市场肯定是利好，将再度提振开发商对市场信心。”
值得一提的是，曾经在土地市场错踏一步、以至于多年在华东市场没缓过劲来的金地集团，近期频频出手，貌似有发力之势。对于外界质疑此次拿地价格偏高，陈必安指出，很多人没有看见其中的市场，今年上海金地依旧走“高周转”战略，加快新盘开发速度。
“新政的根本目的是要救地方政府的土地财政。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容直言，2013年地方政府的土地出让金增长为44%，而到2014年则下降到17%，土地出让金增长快速下降。而且如果住房市场继续低迷与僵持，地方政府的土地财政还会大幅下跌。在这种情况下，不仅土地出让金快速减少，而且各种税收也会跟着减少。一旦这些收入不能获得保证，地方政府财政将面临着巨大的风险。
截至目前，新政颁布后暂未引发房价疯狂上涨。拿地放缓，注重回款，加快去库存已成为2015年房企的主旋律，这是应对行业形势所作出的重要选择和改变。
“新政的实施效果，关键要看4月份的楼市成交量。”嘉华中国投资有限公司副董事谷文胜向中国房地产报记者表示，新政对土地市场的利好作用不会很快显示出来，大家都在观望，如果4月份上海新房成交量能突破100万平方米，那么未来土地市场的局面将会完全不同。
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