[摘要] 从本届政府在房地产方面的表态来看，房地产长效机制将以不动产统一登记制度为基础，在完善住房保障机制的同时，在政策模块上将房地产政策分为‘稳定住房消费’及‘抑制住房市场泡沫化倾向’两个模块。
在稳增长关键阶段，房地产的拉动作用再次被放到显要位置。
“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这是日前中央政治局会议在分析研究当前经济形势后作出的指示，也是自2013年7月后，政治局会议首提房地产。
工商联房地产商会创会会长聂梅生指出，按照中央的思路，作为楼市政策的顶层设计，促进房地产健康发展的长效机制一直在搭建及细化。
“从本届政府在房地产方面的表态来看，房地产长效机制将以不动产统一登记制度为基础，在完善住房保障机制的同时，在政策模块上将房地产政策分为‘稳定住房消费’及‘抑制住房市场泡沫化倾向’两个模块。”国家信息中心经济预测部一位高级经济师告诉《华夏时报》记者，在决策层做出明确指示后，房地产长效机制的建立应该会加快。
顶层设计提速
“长效机制的提法并不是新提法，本届政府执政后，在房地产政策调整中，着力淡化原有的调控方式，希望形成一个保障归政府、市场归市场的分工明确的政策体系，这正体现在对建立房地产长效机制的推进上。”上述国家信息中心高级经济师表示。
在他看来，从去年央行9·30新政到今年3月初不动产统一登记实施、3月底出台的3·30楼市新政，都释放出房地产顶层设计提速的信号。
实际上，早在2013年年中，内容涵盖土地、金融、财税等方面的“房地产调控长效机制”曾多次出现在国土、住建等相关部委的会议中，而这个被认为是房地产行业的顶层设计由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。
中国房地产业协会原副会长朱中一此前对记者表示，房地产长效机制应包括抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
“当前房地产调控的总体趋势仍是继续淡化或退出行政性调控手段，转向市场化的调控手段。”朱中一提出，除了限购政策外，在信贷、融资等政策方面仍存在对房地产行业的诸多限制，比如对于房企上市融资方面，政策上并未全面放开。
据记者统计，自2005年至今，由国务院牵头发布的“国字头”房地产政策有7次，围绕7次楼市调控出台的地方政策不计其数。然而，调控沦为“空调”，房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素、房价在一片争议声中节节攀升。
“对于房地产市场的顶层设计而言，重要的是对基础数据的掌握与分析，不动产统一登记实际上旨在解决这一问题。”朱中一表示，“只有在不动产登记实现后，后续住房信息联网、房地产税制改革等长效机制中能够发挥市场调节作用也会有的放矢。”
“按照中央的构想，在房地产长效机制中，‘稳定消费’与‘抑制泡沫’应该是并行的。但在目前的经济环境下，稳定住房消费对于拉动经济增长的意义更重要。”国务院发展研究中心一位负责人指出。
去年10月底，国务院召开的常务会议要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府出台了调高公积金贷款额度、发放购房补贴等刺激楼市的政策。
上述国家信息中心高级经济师分析，此次政治局会议已经明确提出要建立房地产长效机制，因此，作为“稳定住房消费”的标配工具，降准、降息等货币政策以及信贷等金融政策预计近期还将有所调整。
房地产税存激烈争议
实际上，作为楼市调控顶层设计中的重要一环，房地产税的政策轮廓早已清晰。在去年“两会”时，李克强总理在“政府工作报告”中曾专门提到要“加快房地产税立法”。
财政部财政科学研究所原所长贾康也曾公开表示，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。
“长期以来房地产税政策一直被赋予调节市场的重要作用，政策设计主要体现为在住房保有环节对持有者按年度征税，即形成依据税法的住房持有成本，有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向。”贾康指出。
不过从今年“两会”释放的信号来看，房地产税的推进仍较为谨慎，而今年“政府工作报告”中也未提及有关房地产税的内容。
“按照中央的计划，在税制改革中将逐步提高直接税比重，包括加快房地产税立法并适时推进改革。下一步，房地产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。”财政部部长楼继伟公开表示。
今年“两会”期间，贾康表示：“房地产税立法工作迟迟没有进展的原因，我猜测是起草过程中存在激烈争议，目前房地产税是按面积征还是按套数征是有争议的，这两个方案各有利弊。”
“对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部一位相关官员对记者指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”
目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，房企将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税。对此，上述官员表示，“二者具有相通性，属于重复征收。”
一位地方财政厅相关负责人告诉记者，中央曾考虑将调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。
不过，土地出让金作为地方政府的主要财政来源，占地方财政收入的1/3甚至一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，难免会触动地方利益。上述负责人对此表示，中央与地方在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。
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