点评万达商业半年业绩:估值远未体现万达模式

大连万达商业地产披露了2015年上半年业绩，万达商业上半年综合收入达到734.1亿元，完成上半年计划的101%，同比增长12%。其中，房地产合同收入612.4亿元，完成上半年计划的102%，同比增长10%。上半年回款448.4亿元，完成上半年计划的108%。业绩数据还显示，2015年上半年，万达商业的租赁收入是70.2亿元，完成上半年计划的102%，同比增长33.3%。其中，万达广场租金收入67.34亿，租金收缴率100%，同比增长33.3%；万达酒店业主利润是2.9亿元，完成上半年计划的148%，同比增长36%。

从业绩数据可以看出，万达商业的房地产销售收入增速放缓至10%；而商业的租赁收入保持着良好的增长势头，增速超过30%。房地产销售收入增长放缓已经开始拖累整体的业绩增长，上半年万达商业的业绩增速达到12%，主要得益于其庞大的商业物业资产。

近两年房地产行业的低迷行情，使得房企高额 拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型，轻资产不同于传统的土地储备和大量占用资金，而是更倾向于利用自己的品牌或者开发、运营能力，主要强调自身的专业性以提升项目价值。万达商业今年以来也逐步淡化“以售养租”的商业地产经营模式，开始高调向轻资产化方向转型。

目前，房企尝试过的轻资产运营模式主要有：以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的“小股操盘”模式、彩生活与万达商业为代表的“O2O”模式等。2014年6月，彩生活以68倍静态市盈率登陆港股，市值之高甚至超过母公司花样年。这表明当前市场对房企轻资产转型发展的模式更为认可。从万达商业发展的规划看，其将转让已拿到地的、与住宅销售相关的重资产项目，集中资源做好轻资产转型。在轻资产模式下，房地产企业的资金来源更多样化，自身投入的资本小，企业的资金压力较小，承担的风险也得到了广泛分散。

我们认为，房地产行业以轻资产、金融服务为特征的下半场正逐渐开启。从发达国家经验看，美国、新加坡、日本等，俱已形成了以房地产 信托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式。商业地产企业通过REITs将项目产权社会化，并获得现金流以支持快速发展。而与此同时，大众 者通过REITs长期持有房地产，定期获得稳定的租金收入。商业地产企业除拥有对商业项目的控制权外，还由于参股持有REITs份额，实现了由持有重资产向持有轻资产的转变，在降低行业周期性波动风险的同时，还将享受到后期经营中的分红以及持有资产的潜在 。万达商业目前巨量的商业物业，存在潜在分拆REITs的概念，毫无疑问，将有助于其估值的提高。