刘肖的曼哈顿计划：万科的存量资产改造

房天下综合整理  2015-08-07 09:32

[摘要] 今年二月份，刘肖跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿。他发现曼哈顿会有很多塔吊，因为随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能已经发生了变化，而北京城市功能布局随着城市的外迁也会面临像曼哈顿同样的城市功能调整，所以，北京万科提出了曼哈顿计划。

任何一种理念都是先要从实现这种理念的人身上得到形态和色彩。生于1979年的刘肖平时不太喜欢聊天，或者说并不习惯面对媒体时谈论自己，他深谙省略的艺术并由此直奔主题，他很像塞林格短篇小说的特点——移走了那些聪明人的小叙事，移走了那些三四十岁人的爱夸耀的人生片段。

今年二月份，刘肖跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿。他发现曼哈顿会有很多塔吊，因为随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能已经发生了变化，而北京城市功能布局随着城市的外迁也会面临像曼哈顿同样的城市功能调整，所以，“北京万科提出了曼哈顿计划，就是把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。”

谈市场：北京将会呈现首置二手化、首改新房化、高端滞销化

记者：你怎么看待现在的北京房地产市场？

刘肖：我的感受是北京房地产市场有其特殊性，特殊性主要表现为供应稀缺，或者说北京是供应受到控制的一个市场。

我从杭州来北京的时做了市场比较，去年北京房地产市场2600亿、上海3400亿、杭州1300亿，你会发现北京2600亿当中有大约500亿属于商办，但是它与上海不一样的地方在于有自住房和保障房，所以扣掉后，北京是一个1300亿左右的商品房市场。

杭州也是一个1300亿左右的商品房市场，上海3400亿去掉400亿左右的商业部分，由于基本没有保障房，实际上，上海的市场基本是北京的两倍，北京和杭州是一个量级。

但是过去十年，北京每年新增人口70万，上海每年新增人口50万，杭州每年新增人口10万，从这个供求关系就能看到，因为供应稀缺成为北京房地产市场特殊性的一系列缘由。

记者：供应的稀缺是北京市场现状的根源所在？

刘肖：现在房地产市场上重要的推动力量实际上是新增人口，人口的吸附能力、经济的吸附能力和产业的吸附能力对房地产发展是非常重要的。我觉得这是供应的不平衡所导致，使得北京的整个房地产需求没有被很好满足。

记者：这个根源对北京的房价会有哪些影响？

刘肖：年初的时候，我说北京房价进入6万时代，其实跟这个根源是有关系的。我们发现北京有30块地楼面地价3万左右，加上资本化利息和建安成本以及企业正常的很薄的利润，终呈现出来的房价基本上就到6万了。

它还会使得北京五环半的市场进入4万时代。目前，北京70%的出让土地在五环和六环之间，这一区域的楼面地价从2014年开始进入2.5—3万的时代，所以加上正常的建安成本和资本化利息，它也就到了4万时代。

记者：这不是意味着消费者的选择会出现错位？

刘肖：将来市场会呈现出首置二手化、首改新房化、高端滞销化。比如开发商买了一块地，本来主流市场有70%首置和30%首改，但是因为地价特别贵，所以只能做改善这部分，希望去化率和价格都可以更高一点，这样才能不亏钱。

谈土地：北京土地市场危机四伏

记者：那么，影响供应稀缺或者说北京房地产特殊性的所在是北京的土地市场吧？你认为现在北京的土地市场是什么状态？

刘肖：北京土地市场现在是危机四伏、暗流涌动、风险很高的市场，用个不恰当的比喻，我觉得某时点的北京土地市场的危险程度几乎可以跟高杠杆的股市相比。高杠杆股市背后的风险本质上是杠杆的风险，去杠杆化导致了股票市场的释放，土地的风险更多的也是一种流动性的风险，跟股市杠杆很相似，就是资产需要配置。开发商及背后的机构、民间、保险等各路资金需要通过购买土地的方式配置资产，导致了资金过于集中在一线城市，从而导致出现土地价格过高偏低的风险。

记者：开发商不能很爽的做产品地位，拿地价格高导致了开发商只能拿小地块还是为了迎合小部分的市场去操作？

刘肖：如果是供求关系平衡的时候，开发商的水平主要决定于做适合客户的产品。比如开发的这块地在东坝，那么东坝周边的居民是适合的，但地价高到一定程度后，往往不能做适合东坝居民的产品，反而要做支付能力高又愿意在东坝生活居民的产品。后者其实又增加了交通、环保的成本，会显现负面作用。

记者：在这种土地情况下，北京万科在拿地方面的策略有没有变化？

刘肖：因为一手地在北京市场举牌的风险太高，所以，北京万科的投资策略已经变成了以二手地并购和收购为主。今年上半年，万科一手拿地只拿了通州台湖这一块地，万科二手地的收购由于还处在静默期，体量在80亿以上，将近100亿。

记者：针对市场，万科拿地的策略做出了改变，在产品方面，万科有哪些调整？

刘肖：北京万科将会推出“无限系”。就是同一个房子中间的内隔墙都是没有的，它可以根据不同的生命周期做不同的空间划分，以此提升居住价值，这是一种解决思路，但也是在房地产市场中找自己的出路。

记者：除了户型、结构这种基于产品物理形态的竞争以外，北京万科还在哪些方面做了未来房地产市场竞争的考虑？

刘肖：未来北京房地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争。客户的痛点将慢慢从居住的舒适度变成装修水平、住宅性能，到教育、医疗和周边配套，未来的痛点还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人交流的便利程度等等。

所以，北京万科在竞争模式上也会有很多变化，我们推出了V-LINK，通过万科邻把服务和配套能够更好地渗透到社区生活里。

谈房价：北京房价不会出现深圳式暴涨

记者：前一段时间，中国房地产市场中深圳涨幅大，这一轮北京会不会出现像深圳那样房价暴涨的情形？

刘肖：这一轮，深圳引领了一次暴涨，上海和北京有一定的涨幅，但没有太大的变化。这一轮深圳的财富效应比较多。过去半年，在炒股的交易额中，深圳占的14%，北京占11%，上海高占18%，所以，财富效应加上深圳本身各种各样金融工具的便利，财富效应在深圳体现地很明显。

深圳是一个移民城市，移民城市会导致大部分人过去都没有房子，深圳的自有房占有率只有30%，北京和上海大约都在70%左右。所以，长期以来，深圳始终有自有需求，一旦发现未来的供应比较稀缺，一旦市场有风吹草动，深圳暴涨的可能性就比较大。在局部区域，深圳价格上涨了30%-40%。我觉得北京在一些供求不平衡的地方也许会出现这种情况，但整体来说，北京不会出现深圳式暴涨。

记者：京津冀一体化对市场供求和房价有没有影响呢？

刘肖：我觉得京津冀一体化不是房价暴涨的理由，它对房地产短期内不会有明显的影响。因为京津冀一体化影响它的正面和负面因素都有，它首先从单中心变成多中心，产业和人口的转移也使得需求得到分散，在更大的范围内做房地产相对于聚焦在大都市里面做房地产，基本上对房价和量而言都是利空的。

但是，京津冀又因为交通等基础设施的系列建设，提升就业和投资水平会催生一部分需求，所以，可以看到短期像局部通州这样略有投资需求会增长，然而长期来看，它可能是一个非常稳定的因素，它不会导致房价的暴涨。

记者：万科提出了做城市配套服务商，那么，面对北京城市的发展，北京万科在未来拿地和开发的想法是怎样的？

刘肖：顺应城市发展模式的变化，更多地参与北京和环北京区域存量资产的改造。我二月份的时候跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿，发现曼哈顿有很多塔吊，为什么会有塔吊呢？因为随着时代和经济的变迁，有些地方适合做乙级写字楼现在适合做甲级，有些地方过去适合做酒店现在适合做写字楼。所以，曼哈顿内部也会有很多变化，北京也是一样。

北京现在随着部分城市功能的外迁也会面临挑战，所以北京万科有一个曼哈顿计划，就是会把存量资产进行收购、提升，并且改造成更适合市场和客户的产品。北京从过去摊大饼的模式到城市再造的模式，曼哈顿计划的本质就是和北京城市共同发展。

谈万科：事业合伙人是万科转型的前进动力，转型不能脱离客户黏性

记者：6年前的万科与你初识时的万科有什么不同？

刘肖：事业合伙人把万科的核心团队包括中层团队和员工在一起形成一种共创、共担、共享的企业文化。大家创业的意愿更足了，我觉得这个机制的变化对万科的影响非常深远，将是未来万科转型的前进动力。

过去六年，万科从一个相对单一的住宅业务为主变成了城市配套多管齐下，且生态系统的核心越来越稳定的阶段。我说的生态系统的核心是围绕客户，广深区域做的八爪鱼和北京区域做的V-LINK在本质上依托的是客户基础和客户黏性，在未来特别注重O2O或者说线下服务的时代，会使万科有这方面的优势。

如果没有客户黏性这个基础，物业上市是没有意义的，它只是一个挣钱的业务而已。今天大家看到对物业的估值，它不只是万科物业挣多少钱，PE多少倍，现在资本市场对物业的估值是基于万科物业是整个万科生态系统中很重要的一部分。

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