[摘要] 刚刚过去的7月以及8月至今，是今年以来桂林楼市为健康的时刻，桂林楼市步入“企稳期”，相比上半年政策频繁、开发商大力度推盘刺激消化库存，楼市也呈稳定局面。业内人士也普遍认为下半年房价难有大动作，高库存仍是亟待解决的问题，开发商整体对于“以价换量”策略已经形成共识。
房天下讯：刚刚过去的7月以及8月至今，是今年以来桂林楼市为健康的时刻，桂林楼市步入“企稳期”，相比上半年政策频繁、开发商大力度推盘刺激消化库存，楼市也呈稳定局面。业内人士也普遍认为下半年房价难有大动作，高库存仍是亟待解决的问题，开发商整体对于“以价换量”策略已经形成共识。
看存量
去化加快，形势依然严峻
对于桂林楼市来说，虽然没有体验到一线城市坐“过山车”般的刺激，但要说没有颠簸也不贴切。从上半年的市场走势来看，“金三银四”的销售旺季已成传说，市场被动，诸多开发商也选择在4月和5月放量，尤其在5月中旬，诸多项目的先后入市也将桂林楼市带向一波小高潮。此后，5月央妈“大招”接二连三，直至6月28日“双降齐力”，桂林楼市销量突然猛冲，不仅止跌回稳，并且在7月第二周开始出现楼市迅猛反弹的盛况，当月两周的网签商品房成交套数环比上涨92.66%，成交总面积环比上涨79.47%。
虽然，市场库存去化速度较为明显，但随着新产品的不断入市也让“高库存”并没有得到实质性的解决。上半年桂林商品房上市面积248.82平米，同比增长32.6%；其中商品房住房上市面积198.28平米，同比增长29.6%，除去上半年已经成交的159.21万平方米，还有89.61万平方米的存量房源将要到下半年销售，估计仅这一部分存量房源就要去化半年。
除了目前市场存量房源之外，下半年市场上还有多个指标性项目将要推货。七星、象山、叠彩、秀峰等区域在售新增50万平方米，4968套房源。桂林楼市下半场硬仗打得还真有些“捉急”。
“供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因。”业内人士认为，近几年桂林房地产市场的开发力度较大，造成如今库存大量积压，去化压力大，去库存的道路依然漫长而坎坷。
看现状
冷热不均，区域分化凸显
“回暖”“上涨”无疑是今年楼市的热的话题，然而与一二线城市日益火热相比，桂林显得较为“平静”，市场上冷热不均、分化明显的问题也较为突出。
房企方面，历年成交排名靠前的品牌房企表现出销售金额及面积屡创新高，如彰泰、兴进等房企已经率先完成半年销售任务，上半年章台订单销售额累计实现26亿元，7月单月创下10亿元订单销售佳绩。而一些中小房企半年过去了，还未完成全年任务的三分之一，可见，下半年销售压力之大。
从区域分布来看，2015年上半年临桂区标杆项目成交量在3万平方米左右，而普通项目的成交量只有1万平方米左右。上半年，不同楼盘之间成交的差距也很明显，如兴汇城、兴荣郡、彰泰城市1号、山水凤凰城
山水凤凰城6500元/平方米3.75分临桂新区西城北路（61路公交站西城北路站旁）0773-5599666$0773-2212086等项目的成交量在300-400套左右，而有些楼盘半年成交只有十多套。由此可见，在整体库存量居高不下的背景下，市场冷热不均的现象也更为明显，受此影响，部分区域的房价上涨不太容易。
七星区某楼盘策划经理表示，目前桂林市场的土地利用已基本处于瓶颈期，项目区域的优势日益凸显，库存在不同的城市板块中所占比例不同，势必造成库存分化的加剧。
随着近两年市场形势的波动，开发商在拿地方面也会更加慎重，一方面是高库存的与日俱增，另一方面则是去化速度相对较慢，这样一来，必然对于市场格局产重大影响，大的品牌开发商不论从地块的优越度还是自身品牌影响力等方面都有着更强的市场竞争力，从开发成本、产品优势、产品价格等方面都使得区域板块成为影响市场整体格局的一大因素。
临桂区某项目市场部经理表示，现在消费者购房更为理性，重视全面考察，出手也更加谨慎，对于交通位置、配套环境、区域位置等方面的要求更高，开发商以传统的“买地盖房”很难对客户形成较强吸引力。
看走势
步入调整期，企稳发展以价换量
从住宅产品的供应状况看，市场主体还是以存量项目和房源去化为主。相比上楼市半年不少新品的入市，进入8月楼市供应量则较少，去年楼市的低迷使得开发商在供应上更为慎重，一方面放缓开发节奏，另一方面通过降价促销、开辟新渠道等手段积极消化库存，减小自身压力，经过上半年的集中去化也取得了一定的成效，随着夏季到来，受天气炎热，销售节点以及客户行为习惯等多方面影响，趋于平稳也很正常。
不少市民也有质疑，楼市回暖，政策救市，房价会不会上涨。“5月份我看了一套房子，觉得价位可以，还有优惠活动就果断出手了”，“上半年市场不太景气，又降息，又推新政，估计下半年房价也不会涨。”不少市民如是说。以临桂区的几个项目近期的优惠政策，可见以价换量依然是主流，如汇荣桂林桂林
汇荣桂林桂林6000元/平方米3.72分临桂大道与环西路交汇处400-176-0760 转 666699除了推出二期十套特惠房源外，三期产品也开始了“零首付”购房活动；另外，耀辉美好家园
耀辉美好家园待定3.63分机场路与西城北路交汇处（西城北路尾机场路旁）0773-5593226$0773-3661212、宜和云天
宜和云天5000元/平方米3.75分机场路北侧（临近熊虎山庄）400-176-0760 转 726370等多个楼盘也纷纷推出特惠房。
对于市场走势，业内人士分析表示，市场产品已经接近饱和，库存压力巨大又是大问题，而库存分化则是受项目位置和产品等多方面影响，开发商还是要结合自身产品不断调整策略，以价换量还是推售的重中之重。
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