[摘要] 10月下旬，国家住房城乡建设部、财政部等部门发出了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，重新明确了维修资金的使用范围和目标重点，细化应急使用制度，创新业主表决规则，鼓励业主使用维修资金对老旧小区和电梯更新改造。
原标题：紧急情况下老旧小区和电梯更新改造可直接申请使用物业维修资金
桂林市管理部门昨天依照新规首次打开“绿色通道”
“三分之二业主同意”不再是难迈的“门槛”
物业维修资金被称作老百姓所购房屋的“养老金”，可这笔“养老金”在实际申请使用过程中经常遇到不少阻力。昨天，记者从市物业维修资金管理中心了解到，10月下旬，国家住房城乡建设部、财政部等部门发出了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(下称《通知》)，重新明确了维修资金的使用范围和目标重点，细化应急使用制度，创新业主表决规则，鼓励业主使用维修资金对老旧小区和电梯更新改造。这一新规的出台，也为桂林市破解老旧小区和电梯在维修资金使用中的诸多难题提供了途径。昨天，市物业维修资金管理中心首次依照新规为一小区开通了“绿色通道”。
新文件给老旧住宅和电梯开“绿色通道”
市物业维修资金管理中心相关负责人介绍，一般来说，以前申请物业专项维修资金需要同时满足两个条件。，物业共用部位、共用设施设备保修期满;第二，使用方案经业主“双三分之二”表决同意(1.维修范围内专用部分占维修所涉及的业主总建筑面积三分之二以上的业主的同意;2.维修范围内受益业主总人数三分之二以上的业主的同意)。
实际操作时，许多老旧小区因各种原因而无法满足条件。“比如有些业主早已把房屋出租，常年不露面，也找不到他的联系方式，还有的业主长年出差在外，造成很难达到‘三分之二’的条件。但是，老旧小区需要更新改造的部分比较多，也比较急，有时一些共用部位、设施设备损坏直接影响了居民的生活和安全，造成了一对矛盾。”该负责人说。
为了更好地保障居民的切身利益，《通知》明确了维修资金的使用范围和目标重点，细化应急使用制度，创新业主表决规则，鼓励业主使用维修资金对老旧小区和电梯更新改造，破解维修资金使用中的诸多难题。
该负责人说，根据《通知》，从今以后，老旧住宅小区和电梯的更新改造可直接申请资金，不用业主“双三分之二”同意，相当于开通了“绿色通道”，“现在只要提出申请，不需要达到三分之二以上业主的签字同意，我们就能尽快着手处理。”
《通知》还有一处亮点：业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。该负责人说，2007年的《住宅专项维修资金管理办法》对于使用范围，主要是住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，而新下发的《通知》当中，提到了“设施增设”这一项。“也就是说，没有配备电梯的老旧住宅，只要符合相关规定和条件，现在也可以申请使用物业维修资金来加装电梯。”该负责人解释。
以前难以达到申请条件 枫丹丽苑昨“进入程序”
上海路的枫丹丽苑小区有146户业主，总共6台电梯，由于小区已经建成使用12年了，电梯存在一些问题。“我们这里有一台电梯停用了，有两三个月都没敢开!”该小区业主委员会主任江女士说，“电梯打滑的情况发生过几次了，有一次一台电梯从14层高的地方直接滑到5楼，吓得两个老人家直拍胸口。”
其实，该小区的电梯维保一直没间断，每年年检的时候也没发现什么问题。“后来，维保的人说是某个零件漏油，所以钢丝绳上也有油，才出现打滑的情况。”前段时间，江女士为申请维修资金一事忙晕了头，可迟迟无法申请成功。
“我一直在联系业主，今天这个不在屋，明天那个不在屋，敲门把手都敲断了，还差4户人的同意，但就是没办法联系上!”江女士说，他们的维修资金目前有80多万元，但申请条件达不到也没办法使用。
昨天，物业维修资金管理中心工作人员启动紧急程序，召集枫丹丽苑小区的电梯维保公司以及第三方维保公司等人员，一起对小区6台电梯进行了实地勘察。该小区的物业维修资金也随即启动。
“根据《通知》的精神，我们时间联系了枫丹丽苑小区，不需要他们再提供业主的签字确认，在管理中心进行现场查勘后，可以由业主先垫付资金把电梯修好，然后再依照规定程序来发放维修资金。”物业维修资金管理中心相关负责人说，今后还将有更多小区因此获益。
留意“计划性使用”未雨绸缪更便利
长久以来，不少住宅小区的物业公司、业委会以及业主们，对于物业维修资金的申请、使用等知之甚少，也为此吃了不少的苦头。
物业维修资金管理中心相关负责人介绍说，维修资金的使用主要三种模式，包括正常使用、紧急使用和计划性使用。“物业维修资金使用范围具体包括电梯、消防、基建等方面，其中基建涵盖的范围挺广，水管、下水道、外立面、门窗以及小区绿化都在范围之内。”该负责人说。
该负责人还解释说，以前维修电梯除了达到“两个三分之二以上”的条件之外，在紧急情况下还可以从特种设备检验部门获取整改通知书，从而直接申请维修资金，“不过，通过这样的途径需要业主承担一定费用，而对老旧小区来说，很难达成一致，也难筹集到资金。新规出来了，也就不再需要这样做了。现在直接申请紧急使用，工作人员到现场查勘后就可以进行维修了。”
《通知》还非常具体地提到，发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意直接申请使用维修资金。这些项目包括：电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险，其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
该负责人建议广大业主重视未雨绸缪的“计划性使用”，不要等到临时想用的时候才想到申请维修资金。进行正常使用的申请，要走“两个三分之二”业主同意的程序，耗时比较长，但“计划性使用”会比较便利。“计划性使用”的方式是业委会或物业公司对管理小区作出全面详细的年度维修计划，计划通过后，报送管理中心进行备案，“那么，当计划内的项目发生维修时，物业公司、业主委员会或业主代表只要到管理中心进行报修，由管理中心推荐若干家施工单位挑选就可以进行维修，不需要每次申请都进行业主签字确认。”
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