[摘要] 近期,高层也罕见密集提及房地产行业,去库存更是被提高到前所未有的高度。中央已在11月连续喊话房地产行业去库存,而房地产去库存也成为供给测改革重要的议题之一。
去库存引发政策宽松预期
本周三，受房地产去库存政策即将出台的消息影响，地产股集体表现。个股方面，凤凰股份、万科A、中茵股份、财信发展、绿地控股纷纷涨停，西藏城投、卧龙地产涨超8%。
12月初，在房贷利息抵扣个人所得税的传闻之下，地产股大蓝筹迎来久违的猛烈补涨。除了一则房贷利息抵税消息外，房地产板块近的“躁动”还源于频频遭举牌。统计显示，2014年至今，被举牌的公司大多处于传统行业，其中房地产排在位。房地产正经受产能过剩、去库存压力和新兴产业冲击等多方面困境，被资本方举牌后可能将面临资产重组或转型升级。
近一个月的时间内，泛海控股、中航地产受到了保险机构的特别关注，接受了包括前海人寿等多家保险公司的调研，京投银泰被阳光人寿及阳光财险举牌，前海人寿还取代华润成为万科大股东，而远洋地产的前两大股东均被保险机构所占领。业内人士指出，险资涉足房地产来势汹涌，恐将对行业的大格局带来强烈震荡。
近期，高层也罕见密集提及房地产行业，去库存更是被提高到前所未有的高度。中央已在11月连续喊话房地产行业去库存，而房地产去库存也成为供给测改革重要的议题之一。高层对于房地产去库存的表态，催生了市场对于后续跟进政策的预期。中旬即将召开的中央经济工作会议，使得市场对一揽子去库存政策预期高涨，接下来可能会有一系列鼓励住房消费政策出台。
目前，多数投资者依旧维持“经济弱、行业差，未来地产政策将继续宽松”的逻辑。可能的政策主要将集中在降低首付比例至20%、减免交易税费、鼓励公积金贷款及成立公积金银行等措施上。去库存政策虽然对交易量短期有帮助，但依然无法解决三四线城市中长期需求透支、高库存等问题。而购房按揭贷款税前抵扣政策被认为近期出台的预期不高，因为政府财政压力大且决策周期长。
对于2016年的房地产市场，中金公司明确给出了团队的整体判断：3年周期变2年，销售、新开工均收缩。今年以来，一二线城市房地产市场量价回升明显，部分提前布局的房地产企业销售增速较高。11月，主要城市销售受信贷影响确实有超预期表现，加之一线城市地王频出，预期一二线城市的市场热度还将保持至春节前。
龙头突破估值约束 房企转型提速
记者了解到，多数机构对于地产股的配置偏轻，主流地产股的涨幅在本轮市场反弹中仍落后于大金融板块，存在估值修复与轮动补涨的可能，中期市场依然重点关注转型主题。在部分机构看来，中长期选股逻辑还是看行业见顶情况下的房地产公司转型，更为重视自身资产变现容易且转型医疗、养老的地产股。
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