[摘要] “同一栋房屋，同一家评估公司先后给出两份房产价值评估报告，竟从初的700多万一下子跌到了300多万，太不可思议，简直是被腰斩了。”说起自己这大半年的遭遇，广西桂林市雁山区雁山镇雁山街156号房屋产权人玉跃水还禁不住连连直呼“像是坐了趟过山车一样吓人”。
“同一栋房屋，同一家评估公司先后给出两份房产价值评估报告，竟从初的700多万一下子跌到了300多万，太不可思议，简直是被腰斩了。”说起自己这大半年的遭遇，广西桂林市雁山区雁山镇雁山街156号房屋产权人玉跃水还禁不住连连直呼“像是坐了趟过山车一样吓人”。
5月17日，新湘报记者赶赴南宁、桂林实地了解详情。据调查，无论是当初出具两份截然不同报告的南宁市亿安房地产评估公司，还是桂林市“国道321桂阳公路扩建提升项目推进协调指挥部雁山区分指挥部”，均向记者坦言在对玉跃水位于桂林市雁山区雁山镇雁山街156号的房屋产权认定、评估过程中出现“工作错误”。
然而，上述两家机构对于因其“工作错误”而对拆迁户产生的重大损失，以及拆迁指挥部涉嫌造假“建筑证”的问题，却一直避而不谈，显得讳莫如深。
“我有一种怀疑，拆迁指挥部和评估公司勾结在一起出了两份评估报告，到时候以份700多万的递交申请上去，后补偿给我的却是第二份300多万的，至于中间的差额，我就不得而知了。”谈及一栋房产出现两份价值评估报告的蹊跷，玉跃水向记者表达了自己的如是担忧。
“被腰斩”的房产评估价
桂林山水甲天下，阳朔山水甲桂林。这两句称赞桂林、阳朔山水美景的诗句可谓妇孺皆知。国道321桂阳段(以下简称桂阳公路)先后贯穿阳朔、桂林，因沟通着这两大知名旅游景点而车流拥挤，加上年久失修，亟待扩建提升改造。
2013年12月，桂林市启动了估算投资41亿，计划历时两年完工的“国道321阳朔至桂林段扩建工程”。桂林市雁山区雁山镇为繁华的雁山街正处于该工程的核心范围内，其房屋拆迁征收工作难度之大，亦可想而知。
2015年11月2日，身为雁山街156号房屋产权人的玉跃水接到了桂阳公路扩建提升项目推进协调指挥部雁山分指挥部发来的《房屋评估报告送达通知书》。
“当时看到这份预评估结果，感觉合情合理也合法，并没什么异议。”玉跃水向新湘报坦言，“当时的房屋评估价700多万，另外装修、水电通讯等各种杂七杂八的补偿有200多万。”
据新湘报获悉的一份由南宁市亿安房地产评估有限公司发给国道321阳朔至桂林段扩建工程项目雁山分指的“预评估函”显示：
该公司经过对国道321阳朔至桂林段扩建工程项目建设中雁山段国有土地房地产进行实地勘察以及相关资料的收集，依据相关法律法规和技术参考，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用适宜的估价方法综合进行分析、测算和判断，参考321阳桂路扩指【2014】15号文及房屋坐落地段繁荣度，根据雁山分指挥部提供房屋产权证或房产认定并结合房屋现状，对雁山街156号房产评估认定总价值为7788735元。
记者发现，该评估函认定雁山街156号这栋四层小楼的住宅面积认定为138平米，按照每平米3130元的预评单价测算，其总价为431940元，而商业面积则认定为479.27平米，按照每平米15350元的预评单价测算，其总价为7356795元。
玉跃水解释称：“这宗房产，当初批复建设用地总共138平米，商业用地103.5平米，住宅用地34.5平米，比例为3:1，而这份评估认定的商业、住宅面积也恰好是这个比例，我是认可这份评估报告的。”
可是，玉跃水依据这份评估报告，尚未与工程指挥部商谈好如何签订拆迁协议时，他于2016年5月12日再次得到了一份由南宁亿安房地产评估公司出具的房屋征收估价报告。
“这份报告中，居然把我这宗房产中478.63平米认定为住宅面积，只有138.64平米认定为商业面积，房产总价一下子从700多万变成了300多万，这太不可思议了。”说起这份半月前接到的评估报告，玉跃水仍心绪难平。
更让玉跃水气愤不已的是，这份看上去很是正规的房产评估报告居然漏洞百出，错误满篇，让他不由得怀疑这份报告的真实、公正、客观、合法立场。
多处错误的“评估报告”
作为一家独立的第三方评估机构，广西南宁亿安房地产评估有限公司为何在短短半年内，对同一栋房屋先后出具两份估价悬殊的评估报告，且后一份报告出现多处错误?
2016年5月18日，新湘报记者按照该公司在其出具的《房屋征收估价报告》书中留存的办公地址，前往南宁市青秀区民族大道泰安大厦1栋31层3101室去实地了解情况，却根本不见这家公司的踪影。
经记者多方询问大厦物业，却被告知：“以前听说有过这家公司，可是一年前就搬走了。”
随后记者又致电该公司留存的办公电话，对方先是矢口否认为“亿安房地产评估公司”。后经过记者多番追问确认，对方才承认其办公地址已搬迁至一居民小区内。
当记者在一个名为鑫龙小区的居民楼找到亿安房地产评估公司，表明来意后，一名工作人员称自己“不是这个案子的经手人，具体情况不了解”，但她同时表示，“报告的错误确实是工作失误，如果业主带有原件的话，可以改正后重新出具一份。”
对此，业主玉跃水表达了不同看法。
“作为一个独立的第三方评估机构，一份评估报告居然出现多处错误不说，还随随便便就改正再出一份，那这个错误导致的后果谁来承担?不得不让人怀疑他们的评估严谨性和真实性。”
新湘报了解到，业主玉跃水认为，《玉跃山、玉跃水位于桂林市雁山区雁山街156号住宅的房屋征收补偿评估》(亿安房估字【桂】20160250号)出现明显重大错误至少四处，首先，2015年10月作出的房屋评估报告却援引2015年12月才开始实施的国家住建部相关法规。其次，评估报告将其房产土地属性由国有出让变更为国有划拨。再者，房产设计用途也有商业、住宅混用变更为单一的住宅。后，更是将房产估价示意图标错了位置。
“而他们标错位置的那宗房产，恰好是一宗国有划拨土地。”玉跃水如是解释。
对于上述错误，该公司负责此案的客户经理邓凯昱随后也作出了解释，称“因为报告太多，业务量大，难免导致报告中出现错误。”他同时表示，房屋评估报告中房产土地属性的出让与划拨的变更确实影响到了对房产的价格评估。
此外，玉跃水还对该报告采信的《桂林市国道321雁山段建设项目红线内国有土地上被征收房屋产权及有效面积确认表》真实性提出了质疑。正是这份确认表，将玉跃水原本商业与住宅比例为3:1的房产面积变更确认为1:3，直接导致其房产价格评估“被腰斩”。
“按照国家相关法规，评估报告应依据的自然是房产证与土地证这样权威的证件，而评估公司却采用了雁山分指挥部提供的这份明显有重大错误的确认表，这份评估报告的真实性就可想而知。”玉跃水说。
对此，邓凯昱表示，作为独立的第三方评估公司，并不对委托方提供的材料进行真实性鉴别，只负责依据委托方提供的材料进行依法、独立的作出评估。但他同时强调，在对玉跃水的房产进行评估时确实“参考了房产证与土地证”，至于为何没有采纳其中认定的商业与住宅面积比例，他并未正面回应，只是委婉表示对评估报告不满意，可委托其他评估公司“再做评估”。
涉嫌造假的“建筑证”
一份雁山分指挥部的《桂林市国道321雁山段建设项目红线内国有土地上被征收房屋产权及有效面积确认表》，使得一家独立的第三方评估公司将其作为依据，对同一栋房屋作出估价悬殊的评估报告。而这份确认表却又和国家相关部门颁发的土地证、房产证上所载内容相抵触，孰是孰非，令人疑惑。
5月19日，记者带着这个疑问前往桂林市雁山区国道321雁山分指挥部进行相关情况的核实、求证。
据该分指挥部一名抽调自雁山区建设局的办公室主任李开平介绍，之所以委托评估公司对雁山街156号房产作出两份评估报告，且估价悬殊，是因为对该宗房产的商业与住宅面积确认出现差异所导致。
“玉跃水的这宗房产，在份评估报告时因为我们没有查到原始的、详细的建筑规划许可，所以只是根据房产证、土地证上所记载的住宅与商业面积比例来进行评估。”李主任解释称，“这个估价方案出来后，我们上报给市里相关部门却没有被批准，只好重新评估。”
李主任表示，他们为此前往雁山区建设局查找当年玉跃水这宗地产的建设规划许可的原始档案资料。据其向记者出示的桂林市雁山区建设局建筑证存根(【2005】第0486号，总号0001226)显示，上面确实记载着雁山镇156号房产的建筑面积总计为617.27平米，其后面手工备注有“其中门面138.64平米、住宅478.63平米”的字样。
“这就是做第二份房产评估时，我们提交给评估公司确认表中采用的商业与住宅面积确认依据。这是建设局的合法证件，是真实可信的。”李主任如是强调。
但对于李主任的说法，玉跃水表达了强烈的质疑。
“这份所谓的证件我敢保证从未见过，可能根本不存在，当初为确保自己利益，我也从建设局调出了我这宗地产的建筑证存根，其中根本就没有【2005】第0486号，总号0001226的建筑证存根。”玉跃水指着一份由桂林市雁山区建设规划局颁发的建筑证存根，向记者表达自己的质疑，“这两份存根编号一模一样，但出具单位却一个是建设局，一个是建设规划局，只要稍微知道桂林地方历史的都知道，建设、规划原本一起办公，是一家单位，到后来才划分开来。我们也查阅了桂林地方档案，这宗土地建筑证颁发的2005年时，根本没有建设局这个说法，这是那份建设局出具的建筑证明显造假的证据。”
当地领导竟要求发稿前审稿
新湘报查证，这两份建筑证存根同样编号为(【2005】第0486号，总号001226)，确实在由建设规划局出具的建筑证存根上只表明了房产建筑面积，并未任何手写备注的住宅与商业面积。
当记者就此疑问向李主任求证时，他首先坦言建设局的建筑证存根“是后来抄录的，可能出现了错误”，然而在此前他却向记者一再保证该存根“就是填写日期所颁发”。
但当记者向其转达了业主玉跃水怀疑这份建筑证存根“涉嫌造假”时，他矢口否认，并称“存根是亲自到建设局档案室调出来的”。随后，记者又追问其具体何时调出时，他却表示“时间太久记不清了”，甚至连“大概时间也记不清了”。
同时，李主任一再向记者保证该建筑证存根“是真实的”。但当记者指出建设局与建设规划局名称区别及由来的历史后，他却一再回避，不予正面回应。只是在采访结束之际，一再要求记者采访发稿前能“看一看稿件内容”。
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