[摘要] 一直以来,小区停车难、停车费的问题都是业主和物业之间的老大难问题。随着社会的不断发展,我市人均机动车拥有量猛增,无论是新建的物业小区还是位于市中心的老旧小区,停车问题日益凸显。
一直以来，小区停车难、停车费的问题都是业主和物业之间的老大难问题。随着社会的不断发展，我市人均机动车拥有量猛增，无论是新建的物业小区还是位于市中心的老旧小区，停车问题日益凸显。围绕着停车费的多少、车位的划分、停车位的管理等问题，居民与物业、停车者之间的矛盾频频爆发。8月10日起，随着桂林市物价局和桂林市住建委联合发布的《关于桂林市住宅小区车辆停放服务收费有关问题的通知》实施，住宅小区停车问题再次成为了市民们关注的焦点。
老旧小区：停车难 停车乱 居民渴望“有人管”
家住瓦窑路的赵小姐近心里有些焦躁。赵小姐告诉记者，她住的老小区属于原来的单位宿舍小区，治安等各个方面都不错。6年来，她的爱车也一直停在楼下的空地上，虽然没有划线，但之前小区买车的人不多，大家都心照不宣，几乎不停这个位置，也一直相安无事。但这两年来，随着小区里买车的人越来越多，赵小姐的车位渐渐被占用了，尤其是近几个月，几乎每次停车都得靠“抢”。
“只要晚个10，车位就没有了，我只能开车在小区里一直打转，转半天也找不到车位。”赵小姐说，她们小区有物业，但由于之前并不收取业主停车费，所以也不提供停车管理的服务。“物业还是不错的，我们小区几乎不让外来车辆进入，但都是业主的车，也不好让别人走。我很希望能有一个自己的停车位，也愿意交纳停车的费用。”赵小姐告诉记者，她希望新的停车服务收费办法实施后，自己的爱车能有个“家”。
无独有偶，清风小区的欧先生告诉记者，7月开始，小区里的地锁就越来越多了。“不知道是谁装的，但肯定是小区里的人为抢占停车位安装的。”欧先生说，现在小区里的车比前几年多了不少，又没有专门的停车场，车主安地锁就是为了占一个专用车位。记者在走访中发现，由于年代久远，大部分老旧小区之前的规划根本没有设置足够的停车位，加上老旧小区并无物业进驻管理，许多居民的车辆都停放在楼房与楼房之间的通道中,“圈地停车”成了不少老旧小区的真实写照。在铁西四里的居民小区内,楼房下并不宽敞的绿地成了居民们的临时停车场,各种地锁和铁栏杆将空地占得严严实实。“现在虽然停车不收钱，可抢车位太闹心了，如果能有人管理，我愿意交停车费，只要每天能安安心心停好车。”家住附近的黎小姐告诉记者。
然而，不少已改造好的无物业小区面临的则是停车费定价的尴尬：由于老旧小区情况复杂，且没有物业统一管理，停车费的高低成了不少无物业小区的难题：价格高居民有抱怨，甚至出现停车费迟迟收不全的情况;价格低又难以进行小区的管理。“还有些居民直接问，停车收费有没有标准?有没有规定?没有规定我就不交。”提起关于无物业小区停车费的问题，九岗岭社区居委会的相关工作人员很是无奈。
记者调查：小小停车位内藏“大板路”
记者在走访调查中了解到，近5年来，我市住宅小区的停车费存在着两种截然不同的状态：老小区无为而治，停车费用低廉，但小区内车辆乱停放、堵路的现象时常发生;新小区强制性管理，车位租售比相差悬殊，高价停车位时常将业主车辆挡在小区门外。
据了解，早在2015年1月，国家发改委放开的24项商品和服务价格中就包括住宅小区停车服务收费。目前，我市有资质的物业公司300余家，全市400多个小区超过60%属于物业管理小区。小区均以市场指导价的形式收取停车服务费，收费标准很悬殊：收费低的仅需要80元/月，高的则可达近500元/月。
在走访了我市多个住宅小区后，记者发现，目前我市住宅小区中新建的停车服务费每月以200到300元区间为主，高的小区达到450元/月,每月150元到200元左右的新建住宅小区在调查中仅占了3成。对于这样的停车费，不少业主表示，200元-300元之间的停车费还算可以接受。家住澳洲假日的姜女士告诉记者，小区内很多住户都买了车位，目前小区的车库售价18万元左右，但以每个月车位200元为例，一天的停车费并不超过10元钱，这样的收费还算合理，所以权衡之下，她还是选择了租车位。“如果超过350元/月的车位就太贵了。”姜女士说。
然而，记者在调查中了解到，随着车辆的猛增，水涨船高的车位价格催生了不少小区车位“只售不租”或“只租不售”的新现象。家住中隐路某小区的覃先生表示，他所住的小区停车费收取非常混乱。“3年前我们入住的时候物业并没有向无车位的业主收取停车服务费，但是住了一段时间后，提出车辆不能停路面，只能停地下车库，但车库只能买不能出租。如果不买地下车位，回家连停车都是问题。”覃先生告诉记者，无奈之下，小区内不少业主将车直接停在了小区外的空地上。
业内人士赵先生给记者算了这样一笔账。随着桂林机动车迅速增多，我市车位价格也一直水涨船高,从初不到6万元涨到现在的低14万元。目前，我市地下车库车位价格在16万元到28万元之间。以均价20万左右的车位计算，按照300元一个月的租金，20万元的价格可以租50多年。“现在停车费有市场指导价，想涨价必须通过业主委员会同意，物业是不会随便涨价的。对于开发商而言，卖车位的肯定大些。”赵先生说。
在采访中，说起停车管理问题，不少物业是满肚子苦水：“业主们随便停车，甚至停在我们挂了禁止停车的牌子前，我们管理起来也很无奈。”富翔物业的相关工作人员告诉记者，以耀和荣裕小区为例，该小区住户近千人，而公共车位仅仅63个，紧张的停车位增加了物业公司的管理难度。而位于七星区的某物业公司的相关负责人李先生则认为，关于停车的问题，他们一直在调整方案，但常常是方案交由业主委员会讨论时，因为业主们意见不一致没办法实施，后业主却总是怪物业管理不善。
专家观点：多措并举才能缓解“停车难”
8月10日，桂林市物价局和桂林市住建委联合发布的《关于桂林市住宅小区车辆停放服务收费有关问题的通知》正式实施。物价部门表示，国家之所以实行住宅小区停车服务收费价格开放，主要考虑到相关停车设施属业主共同拥有且主要为业主自身服务，收费标准理应由业主共同决定，政府不宜直接干预。所以，此次的小区停车收费政府指导价并不会影响已经形成的市场指导价，而是一种对价格的完善。
按照新标准规定，室内(含架空层及地下停车场)停车场划分两类：实行智能计费和配备监控设施的按一类收费，即小型车车辆停放服务费(月租)160元，小型车车位租赁费(月租)280元;其它的停车场按二类收费，即小型车车辆停放服务费(月租)120元，小型车车位租赁费(月租)210元。露天停车场的小型车车辆停放服务费(月租)100元，业主访客临时停车2内(含)不收费。
针对一些老旧小区的停车费标准问题，桂林市物价局房地产(药品)价格管理科相关负责人告诉记者，在未成立业主委员会前，尚不具备业主与物业(停车)服务企业协商议价条件的住宅小区，如果小区实现了物业与业主之间的停车服务，小区也符合实行政府指导价标准的，可以实施政府指导价。“但依法成立业主委员会后，住宅小区车辆停放服务收费实行市场调节价，其收费收入应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定收入使用去向。”该负责人表示。
“根据《物权法》等相关法律、法规的规定，停车位应优先满足业主需求，对于业主共有的车位、车库，调整收费标准更要依照法律规定程序进行。”市丛中建律师事务所的毛律师告诉记者，根据《物业管理条例》相关规定，原则上按照规划设计建设的小区公共区域不得划成单独停车位，租给业主停车使用。小区业主确需改变小区公共区域用途的，应当按照法定程序经过业主大会或业主委员会同意，并且向房地产主管部门办理完相关变更手续后，才能合法地改变小区公共区域用途。
“根本上缓解停车难的方法，还是要开发商在规划时就充分考虑到10年之内的车辆增速，尽可能规划出更多的公共车库、地下车库等空间。”桂林市振安物业相关负责人认为，缓解小区特别是老小区停车难的问题，一是在于合理规划，二是在于各方的有效管理。
彰泰物业公司姚先生则认为，既然目前车位有限，应该尝试提高停车位使用率的办法。尽管目前我市小区停车位紧张，但有些小区停车位白天被闲置也是常见现象。他建议，桂林可以模仿一些大城市，在那些处于市中心的小区引入商业管理的模式，对小区每个车位进行分时段停车管理。“这样一方面有利于车位的充分利用，另一方面也可减少业主租赁车位的费用。”姚先生说。
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