[摘要] 如今,很多住宅区都涌入了一些经营性的公司,这些经营者有的本身就是业主,有的则是租用房屋。对于他们来说,住宅区里的房子有着租金、水电费都便宜的优点,因此租用住宅区来作为办公、经营场所的现象也就越来越多;但是另一方面,对于小区的原住民来说,来来往往的陌生人不仅影响了其居住环境,还给小区的安保带来极大隐患。
矛盾焦点
“住改商”乱象难禁
私人居住的楼栋里，突然多了很多陌生人进进出出，业主们一番探究下才发现，原来是有邻居将房屋出租了。但令人烦恼的是，新来的“邻居”并不是把房子用来自己居住，而是用作经营。
如今，很多住宅区都涌入了一些经营性的公司，这些经营者有的本身就是业主，有的则是租用房屋。对于他们来说，住宅区里的房子有着租金、水电费都便宜的优点，因此租用住宅区来作为办公、经营场所的现象也就越来越多;但是另一方面，对于小区的原住民来说，来来往往的陌生人不仅影响了其居住环境，还给小区的安保带来极大隐患。
而作为小区的物业管理公司来说，“住改商”的现象让他们很难制止，不仅加大了管理的成本，还频繁搞出矛盾。
本月15日，一名网友在桂林生活网论坛上发帖称，自家小区对面6楼开设了一家青年旅舍，属于无证经营。“这样开设在小区的旅舍，人流混杂，万一发生扰民偷窃等意外，谁负责?”该网友这样发问。
网友所指小区正是位于火车站附近的新洲花园。8月17日，记者来到该小区，发现小区各楼栋都设有门禁系统，居民需要刷卡或钥匙才能进入。在开设旅舍的楼栋前，正好有两名游客准备出门。一番询问下，游客表示自己是在网上看到的信息，入住的时候老板会给配备钥匙。
“进入小区的时候门卫处没有登记，不过入住的时候老板有登记和查验身份证，手续挺齐全的。”游客黄先生表示。
类似这样开设在小区内的家庭旅舍不在少数。在火车站附近，记者打开导航软件，搜索旅社信息，发现蛮多家庭旅舍的位置都在住宅区中，有的小区里甚至有两、三家家庭旅舍在营业着。
随后，记者随机走访了市内部分小区，发现不仅旅舍，进驻小区的商业越来越多，几乎每个小区都有居民楼被租做商用。
在秀峰区龙光翠竹苑小区，物业人员告诉记者，小区内有两家公司，还有两家家庭旅社。
在七星区樱特莱庄园小区，绿地上就竖着不少公司的招牌，指示着公司的位置，其中房产、家装、化工等公司应有尽有。
位于铁西的彩虹小区各类经营显得更加复杂，记者看到在小区内部，大多数一楼门面已经被租用成仓库，不时有运载车辆进进出出。在部分楼栋，也看到了不少美容院、养生馆的广告牌，而与别的楼栋门禁关闭不同，从事经营的楼栋大门几乎都被打开，进出自如。
业主观点
信任危机和沟通难题
同在小区生活，经营者和普通业主之间普遍存在着沟通与信任的难题。
新洲花园的青年旅舍是在今年3月开始试营业，老板陈丹丹表示，在此之前，自己已经在公安局备案，并且取得了特种行业许可证，而工商方面的营业执照也正在办理。“房子是租一个朋友的，准备开业的时候已经在物业处做了公示，目前还没有接到邻居上来投诉。”陈丹丹说，“本身旅舍主要针对是大学生，素质比较高。房子本身也是独栋设计，对邻居的影响应该比较小。”
现实真是这样吗?当天记者在保安处问询时，一名业主恰好正在投诉。“碰到好几次不是小区的人拖着箱子走来走去，还过来询问旅舍的位置。”业主陈女士表示，“有时候很晚了那些人才从外面回来，不仅影响休息，人来人往的也感觉很不安全。”
小区保安告诉记者，旅舍并没有在物业处进行过公示，而且自开业以来，已经有多名业主向他们抱怨这个问题，并且都希望旅舍能够不再经营下去。
另一边，在彩虹小区，邻里关系因为经营问题显得更紧张。“楼下一家美容院开了好多年了，每天进进出出，开关门都不小心，经常‘嘭’的一声。”小区20栋业主张阿姨说。记者看到，该楼栋大门锁已经损坏，因为担心安全，在这栋楼2楼、4楼的楼道转角，居民自己另外加装了防盗门，“大门总是坏的，有时候上午刚装好，下午就坏了，不知道是不是美容院为了方便故意搞坏的。”
为了表示抗议，这栋楼的其他业主已经很长时间没有交物业费了。“居住在这里很不安全，有一次我的电单车停楼下，不到十就被人骑走了。美容院的客人人流复杂，谁知道是不是他们偷的。”张阿姨说，“反正我们不少业主都表示，什么时候美容院搬走了，我们什么时候交物业费。”
物业解释
根结在业主之间的沟通
因为不满小区经营而拒缴物业费，彩虹小区恒安物业工作人员告诉记者，这样的情况已经持续了很多年，但现状却难以改变。
“物业是去年才进驻，在此之前这些问题已经存在很久，因为是个老小区，很多业主的联系方式已经无从得知。”工作人员提起此事，也是一肚子苦水，“业主把房子租出去就不再管事了，美容院的经营又比较稳定，物业就算想去找业主沟通，都没有渠道。”
显然，作为小区服务的第三方，业主与租客都将压力集中在了物业身上，物业又是否有管辖的权利呢?
《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第四十六条规定，业主、物业使用人使用物业，出现擅自改变房屋用途的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。
龙光翠竹苑优创物业张海涛经理表示，对于进出的人流，物业会采取通过口头问询以及登记等手段，“平时物业会主动与经营者保持联系，遇到住三天以上的客人，就会要求登记。”但是这样的方法也是治标不治本，“很多时候分辨就依靠保安的个人判断。”
“大多数业主只想着把房子租出去，不会来物业这里走正规程序。物业没有行政执法权，接到投诉后也只能保证尽量协调，往往起不到效果。”新洲花园安康物业公司张胤滔经理无奈表示，“归根结底，很多时候经营房屋是出租的问题，应该是业主之间去解决。比如在出租之前，提前跟邻居打声招呼，出租后留心观察一段时间，发现经营者素质不高，完全可以终止租赁。”
第三方声音
必须尊重邻居意见
《物权法》中，“将住宅变为经营性用房，应当经有关利害关系的业主同意”。在2014年出台的《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》中，也规定住宅改商用需得全栋业主的同意。
记者在象山区工商行政管理局了解到，企业办理营业执照需要准备相关证件并填写住所(经营场所)登记表，并作出“遵守小区管理规约”、“已经征得利害关系业主同意”等相关承诺。“涉及到住宅区进行餐饮等对居民影响大的经营，需要获得社区居委会的不扰民证明才能办理，其他行业则是获得业主的口头承诺即可。”一名工作人员说，“目前随着相关政策的放宽，没有相关法律的禁止，企业来办理营业执照工商部门是无权阻挡的。”
市房产管理局物业及房屋租赁管理科科长汤革新则认为，物业可以尽量完善小区规约，并督促业主遵守，但是物业没有强制执法权，因此问题的解决更多依靠业主自觉。
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