[摘要] 1月1日起，广西自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。
1月1日起，广西自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。政策调整以来，广西地税12366纳税服务热线已接到近千人次来电，对《公告》具体如何执行的相关问题进行咨询。1月15日，就纳税人关心的问题，自治区地税局对《公告》进行进一步解读。
案例
满足条件仍可减免营业税和个税
市民黄先生想出售一套家庭普通住房。《公告》实施后，原来满足“购房满5年且为家庭普通住房”条件，可减免营业税、个税的优惠政策是否不再有效？
自治区地税局解答：
根据纳税人提供的资料以及税收征管资料、房屋登记信息查询等情况，《公告》规定了两种税款征收方式：种，分税种计算征收。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，按税法规定应分别计征5%营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、交易差额20%的个人所得税、0.05%的印花税和土地增值税（增值额的20~60%）等税费。若纳税人符合规定条件、资料齐全，仍可享受相关单项税种优惠，即对个人转让住房的暂免征收印花税和土地增值税；对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税；转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税；对转让“购买满5年且属于家庭生活用房”的，可以免征个人所得税。
当然，纳税人在享受这些优惠政策时，必须能够提供房产证、房产所有权人身份证或身份证明、售房合同（协议）、购买住房的税务发票或合法有效票据、契税完税凭证以及《个人住房交易纳税申报审批表》；属于“家庭生活用房”的还需提供住建（房管）部门出具的相关证明等材料。
若转让应税房产时，纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值凭据，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，或者税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核定房屋原值的，则采取核定征收的方式，核定征收率为6.6%，且不再享受单项税种减免优惠。
案例
哪种征收方式更“便宜”？
市民张先生想将其名下一套90平方米的住房进行转让，转让收入预计50万元，房屋原值30万元。那么采取哪种征收方式实际税负会低一些呢？
自治区地税局解答：
这个问题要视不同情况而定：
一、购买满5年但不是家庭住房
若张先生这套房购买满5年但不是家庭生活用房，房款以贷款方式支付，并能提供向银行支付该套房产的贷款利息证明6万元、房屋的装修金额5万元的发票，支付中介手续费7500元的发票，且其他资料完整、齐全，那么按照分税种计算方式缴纳税款，张某某转让的房子是购买满5年的普通住房，可以免征营业税，因此，应纳营业税及附加税费=0元；应纳个人所得税=（房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%=［50-30-6-（30×10%）-0.75）］×20%= 2.05万元。（注：（30×10%）是指可支付的住房装修费，商品房可扣除的限额为房屋原值的10%。）张先生转让该套住房应缴纳税费共计2.05万元。
如果张先生未能够提供装修费、中介费、贷款等合法凭证，但符合免征营业税的规定，则转让该套住房应缴的个人所得税=（50-30）×20%=4万元。
假设张先生转让上述房产，但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料，按照《公告》的有关规定，税务机关将对其采取核定征收方式征收税款，按转让住房的核定征收率6.6%计征，转让该套房产应纳税费为：50万×6.6%=3.3万元。
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