[摘要] “地产大佬”任志强日前表示，人口老龄化提高会增加住房需求，因为老年人寿命会延长，尤其是“80后”仍需买房，跟德国早期一样，家庭也会小型化。
目前，虽然二孩政策细则还未落地，但房产市场似乎已经看到希望，尤其是大房企。
“地产大佬”任志强日前就表示，人口老龄化提高会增加住房需求，因为老年人寿命会延长，尤其是“80后”仍需买房，跟德国早期一样，家庭也会趋于小型化。
随着中国家庭走向小型化，房企应如何打造改善型产品？多位一二线房企的产品开发营销资深人士表示，改善型概念本身比较模糊，现在一手房市场占主流的改善型到未来就是二手市场的刚需。但他们还是结合新趋势针对产品功能做了一些调整，不再是以往简单的二居或三居。
房企打造改善型产品
10月11日，曾被地产界封为“刚需王”的蓝光地产正式宣布推出旗下改善型产品线“雍锦系”之一的“蓝光·雍锦阁”产品。蓝光地产成都公司董事长程耀贵表示，随着土地成本提高，刚需盘的利润正在被摊薄，在政策松动的刺激下，改善型需求的释放力度明显加大。
之前受制于楼市政策调控，尤其是2006年出台的“70/90”政策将刚需型和改善型做了硬性区分，造成的结果是更多具备经济实力的购房需求被抑制。去年10月份，天津明确废除“70/90”政策，在掀起一阵波澜。此后，不少核心城市虽未明确废除，但实质上已默认了松绑。
中国城市产业发展联盟主席陈宝存对《每日经济新闻》记者表示，以前90平方米以上的不是刚需，未来120~160平方米才算是刚需，年轻人婚房空间更大。
但在上海已有企业设计出70平方米的小三房，而110平方米已经被认为是大三房产品，这种小面积趋势将随着家庭小型化趋势日益明显。
今年以来，央行接连降息，尤其是下调首套房首付比例，这让市场改善型需求得到巨大释放。
据悉，目前蓝光地产、东原地产、荣盛发展、中天城投等房企从“快消品”视野中走出来，加码改善型。近日，东原地产就耗资3.45亿元通过股权收购方式拿下上海浦东新区沪南路一商住综合用地，同时推出去年首次布局上海之后的两个别墅项目。
以年均供应量与成交量上千万平方米的成都为例，同样是打造改善型，与蓝光地产从刚需转型改善型不同，中粮地产做了一个折中方案，在不放弃“顶豪”的基础上加速推出更多介于刚需与改善型的“刚改”产品，比如中粮鸿云、中粮锦云等产品。
家庭结构影响户型设计
任志强通过观察德国人口结构变化得出结论，“家庭小型化，德国已出现的情况跟我们现在的几乎相同。”基于人口老龄化加剧，年轻人住小房子，老年人住大房子，家庭人口少不需要太大的房子。
中粮地产成都公司一位不愿具名的营销策划负责人表示，“‘70后’一般会跟老人住，‘80后’多是某一方父母会过来带小孩。比如中粮锦云既推出了小三房，也有110~120平方米紧凑型的小套四，但要区分人群的购买力，这仍是一个硬性门槛，住主城区主要考虑环境、配套，尤其是小孩抚养，这是产品的核心考虑点。”
上述营销策划负责人表示，小孩抚养成本并不是重要的，未来的健康、教育才是家长考虑的重点。为了迎合需求，户型需根据家庭结构变化进行功能升级，比如是否考虑增加一个保姆间，厨房操作间面积是否考虑大一点等。
“近，公司正准备拿新的地块，结合市场变化提出了一些新的户型设计想法，未来产品打造绝不是把主卧等几个空间进行简单区隔。”上述营销策划负责人补充说，产品会更为细致，房企须提前抓住新生代购房者的需求痛点。
其实，上述营销策划负责人所说的细致，在上海世茂云图项目已经得到体现。后者在厨房安装凉霸，提供可自动洗蔬果的洗碗机，包括防雾湿的镜子等一系列家装细节。提供更完善的家居生活功能，满足消费需要成为开发商有效把握改善市场的关键。
蓝光地产集团总建筑师郭震介绍，现在的改善型未来就是二手房市场的刚需，不同时期的改善型需求不一样，改善型不局限于功能空间大小，但会更考虑舒适度，像医疗、教育配套，也有一些需要尊贵感，希望左邻右舍是同一个圈层。但有一个共同点就是讲究“生活”，即对小区配套升级的需求。
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