[摘要] 日前，记者对北京浙江商会副会长、浙江炒房团的带头人陈俊进行了专访，出人意料的是，尽管面对严厉的地产政策调控，他还是对投资房地产表示了强烈的信心，只不过他们的方向转变了二三线城市和商业地产成为新目标。
开始转战二三线城市
经过了多轮的宏观调控，陈俊他们也逐渐适应了政策对于房地产市场的影响，从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，再到今年的限购令，他逐一仔细研读，发现政策没有一条是针对商业地产的。“没有政策就是好政策。”在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。记者几次和陈俊联系，他都是在去石家庄等地的火车上。
陈俊认为，“做商业是浙商的强项，选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们就先要了解这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。
做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是人头钱，其次，是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。”在具体的操作模式上，他所带领的炒房团主要走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资，按业内规矩得；最差的选择则是只买摊位，一下子买上十个八个摊位，再转租给别人经营。另外，陈俊他们现在已经在考虑区域开发的课题了。
从去年下半年开始，他就开始奔走于各个区域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。他表示，“我们这边有资源啊，在整合资源下，可以帮助当地园区开发企业提供点子，搞搞策划，然后引入资本，帮他们招商。通过科学的方法，带动产业的发展，可以提升区域的价值，我们的商铺也就了。”
投资商业地产四怕
对于投资一般人并不熟悉的商业地产，陈俊给投资人介绍了自己的经验，“我投资商业地产有四怕。希望能够对普通投资者有所帮助。”
一怕朝令夕改
2000年，黑龙江某市的一个镇在招商引资活动中向浙商承诺给足税收政策、土地政策。同时，他们还信誓旦旦的保证浙商会享受到各项优惠政策并大力改善投资环境和在规定的时间内为浙商办理好土地使用权证。为了表示重视，当地镇党委、政府发红头文件组建由浙商任董事长、总经理的公司行使一切职权。面对红头文件和信誓旦旦的承诺，浙商像吃了颗定心丸，就把合同签了。经过一年的精心运作，市场活了，生意好了。此时，当地政府的眼睛也开始红了。他们马上修改原来的政策，一边说要修正以前订的合同，一边就自作主张，没经浙商同意就变卖了市场中的一个地段，并又下了个自相矛盾的文件要收回市场的管理权。他们还趁浙江的董事长和总经理返回浙江之机，把市场门封闭，变成了大孤岛。最后，尽管镇长、书记全部撤了，浙商投资的五六千万元也都给修正完了。
二怕信息不准
浙商名声在外后，各种信息扑面而来。2005年11月，有人推荐了南通的一个投资项目，这个地段就在长江上游，交通也方便，文字资料写得确实很好。介绍人说：此项目各种证件已齐，原先的大老板由于摊子铺得太大，又在海外做大买卖，实在没有精力顾及此项目。陈俊马上组织义乌、温州的一批老板浩浩荡荡开过去。结果一到现场发现，情报完全有误，介绍人也顿时傻眼了。原来，这个地块根本没有正规的操作，什么证件也没有，什么费用也没交，和当地政府的关系也很微妙，错综复杂。最后，浙商只好退出。
三怕被狠斩一刀
2007年5月，陈俊来到东北某市，考察了一个市场。这个市场大约50000平方米，位于老商业区。经过考察发现：这个地段相当于北京二十年前的南城天桥。在对方几次邀请下，浙商们赴实地和他们谈合作，他们提出来整个市场都要租给浙商经营，条件是每年需要浙商交2000万租金。2000万之外的收入要和他们分成，此外还要浙商买他们一定量的股票。双方讨论涉及到一个最关键的问题，“一年需2000万元是怎么算出来的？”他们讲不出来，浙商除了交纳每年的租金2000万元以外，为什么还要为他们买一定量的股票呢？为什么还要每年分享他们的红利呢？浙商不愿被狠斩一刀，这个项目主动放弃了。
四怕空城计
一个商业区域的定位和划分，一个大型市场的选址和建立以及它在城市的位置是否得当，决定着该城市能否发展起来，特别在二三线城市，这些因素对城市发展起着至关重要的作用。内蒙古某市现有人口三四十万，但该市计划要在五年之内发展到一百万人口。这些人从哪来？当地领导介绍说，这些人将会从各旗、镇迁移而来。但该市场的选址相当的离奇，选在了城乡结合部，陈俊认为，交通不便，人烟稀疏，商家都没法进货，消费者又怎么会大老远到这里来买东西呢？因此他们判断这个规划不符合实际现状。据了解，到目前为止，该地还是空城一座。
延伸阅读：
2011桂林买房选哪里？中海地产、深圳花样年、香港汇荣建设等一线品牌房企纷纷抢滩桂林楼市，广源地产、广西碧园房产等先期进入桂林市场的品牌房企。今年还将在桂林重点布局。搜房网策划“成长2011”新春贺岁高端专访，把脉楼市走向>>>>详细
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
